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银十落空?价涨成元凶 郑州房价上涨预期增强

发布日期:2012-11-11 00:49:43   浏览次数:2我要打印

继传统楼市旺季“金九”落空之后,被寄予厚望的“银十”再度与中国房地产市场擦肩而过。

根据日前发布的10月百城房价报告,全国100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。有分析认为,在限购政策持续,投资需求仍未被释放的背景下,刚需依然是购房主力军,他们的价格敏感度很高。9月郑州房价开门见“涨”,才是“‘金九’失守,‘银十’褪色”的罪魁祸首。

数据:

金九失守,银十落空

备受期待的“金九银十”成色到底如何?数据显示,“金九银十”成交大幅下降,成色严重不足。

据中原地产(河南)研究中心监测,2012年10月,郑州楼市商品房成交面积78.61万㎡,环比减少19.96%,同比增加38.32%。郑州商品房成交均价为8574元/㎡,环比上涨17.16%,同比上涨20.03%。

其中,商品住宅成交面积67.24万㎡,环比减少20.42%,同比增加51.95%。2012年10月份,郑州商品住宅成交均价7306元/㎡,环比上涨12.56%,同比上涨12.52%。

“金九银十”落空,郑州楼市并非唯一,综合各地方的消息显示,“金九银十”这个传统旺季的销量环比基本上都呈下降趋势。而在中原地产(河南)研究中心看来,今年的最后2个月,成交量冲高的可能性不大。而在价格方面,在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下,开发商的定价也会水涨船高,再加上全年销售计划的提前完成,使得开发商年底促销的力度将明显减弱,整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。

开门见“涨”成元凶

数据显示,今年前7个月郑州商品住宅共涨了1055元/平方米。另据中原地产(河南)研究中心数据显示,从8月底以来郑州房价涨得更凶,步入“金九”涨价的楼盘更是多达三成。

与此同时,各个政府部门密集表态,重申调控政策不动摇,房产税等新的调控重拳呼之欲出,再加上信贷利率再度走高等方面的影响,刚需一族的观望情绪日渐浓厚。

对此,中原地产(河南)研究中心认为,大部分开发商在上半年的以价换量后,都完成了全年销售业绩,整体资金情况好转,目前大多调高售价,控制销售速度。因此,“金九银十”整体成色不足。

河南财经政法大学城市发展研究中心主任、工程与房地产系教授刘社表示,不少开发商在二、三季度楼市回暖后,微调了房价,这对以刚需为主的市场还是略有影响。再加上近期出台房产税的呼声越发强烈、信贷利率略微回调,都给人们一种楼市从严调控的信号,影响了市场去化的速度。

土地市场预示市场上行

与楼市成交的冷淡不同,8月以来,中国土地市场出现明显升温。官方数据显示,今年第三季度中国房地产用地供应达4.43万公顷,环比增35.7%。全国主要监测城市地价总水平为每平方米3093元,环比略增。专家预计第四季度土地市场仍将继续活跃,地价仍保持上升趋势。

而根据第三方机构的监测数据显示,10月份郑州土地出让持续井喷,月内供应土地共计22宗1748.93亩(116.60万㎡),供应面积环比上涨10.23%,与去年同期的无供应形成鲜明对比。

同策房产咨询股份有限公司咨询总监张宏伟指出,随着资金状况的改善,开发商“以价换量”动力将会下降。

需要注意的是,第三季度,开发商拿地积极性明显提高。数据显示,1至9月,全国房地产开发企业土地购置面积同比下降16.5%,降幅较上半年缩小了3.4个百分点,表明开发商对未来楼市的预期或正趋向乐观。

警惕再次形成房价上涨预期

虽然刚刚过去的楼市“金九银十”未能如期带来住宅成交量的扩大,但根据发布的10月百城房价报告,全国100个城市新建住宅的平均价格已环比连涨5个月。在这种情况下,需要警惕市场再次形成房价上涨预期,影响房地产调控实际效果。

“房价上涨预期的形成,在短期内存在惯性,将会明显影响楼市运行轨迹,支撑房价上涨,加大楼市供需矛盾。”有业内人士分析,虽然从各方面因素分析看,今年第四季度楼市将运行平稳,不太可能出现房价大涨或大跌的情况。但房价上涨预期形成的可能性明显增大。

事实上,在今年楼市回暖最为明显的7月下旬,国务院派出8个督查组赴16个省市对房地产调控政策落实情况进行专项督查。

9月以来,各部委也密集表态,显示调控决心。同时,包括北京、上海、广州、杭州等在内的多地政府通过收紧土地政策、加强限购审核等方式为房价上涨“踩刹车”。最近的例子是10月下旬陕西出台“限利令”,规定将地产项目合理利润率控制在10%以内。9月中旬,住房和城乡建设部相关负责人在接受媒体采访时表示,中国房价目前尚不具备大幅反弹的条件。

 

从图中可以看出,随着“金九银十”到来,开发商都想抓住这个时间节点集中推盘,但成交高峰并未出现,“金九银十”变成“铜九铁十”,商品房成交量在7月突破百万平方米大关之后,连续3个月下降,本月降幅近20%,“银十”梦碎。

 

10 月份,郑州新增商品住宅投放96.62万m2,环比增加163.05%,同比增加348.14%;商品住宅成交面积67.24万m2,环比减少 20.42%,同比增加51.95%。由于前几个月楼市刚需提前释放,加上信贷环境有收紧趋势,导致“金九银十”失色,住宅成交量连续下跌。

 

 

不难看出,郑州楼市非住宅供销结构已经严重失衡。从去年10月到今年10月,一年多的时间里,除了春节期间供应稍低,其他时间预售面积都超过销售面积,9月份更是相差悬殊。创下纪录的供应量,对比徘徊在底部的销量,非住宅产品风险可以预见。

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